イスカンダル計画とは

シンガポールのビジネス中心街ラッフルズプレイスから
車で20分ほどの距離でセカンドリンク(Second Link) という橋を渡った対岸に隣接する
マレーシア、ジョホール州南部で現在行われている大規模な都市開発計画です。

(シンガポール北のウッドランドからコーズウェイという橋を渡って行くことも可能。
又、2013年5月にシンガポールのハーバーフロントからの直通フェリーも開通予定。)

「イスカンダル計画」の名前はジョホール州の前スルタン(在位:1981年-2010年)で
マレーシア国王も務めたイスカンダル王(Sultan Iskandar ibni Almarhum Sultan Ismail)に由来しています。

そして、このイスカンダル計画では、5つの重点地区を中心に現在開発が進行しています。

この5つの開発地区は[5 FlagShips Zone]と呼ばれており

・A地区 Johor Baru Centre (ジョホール・バル市内)
・B地区 Nusajaya(ヌサジャヤ)
・C地区 Western Gate(ウエスタンゲート)
・D地区 Eastern Gate(イースタンゲート)
・E地区 Senai-Sukudai(スナイ・スクダイ)

以上の5つのエリアに区分されます。

イスカンダルの開発エリアの敷地面積はジョホール州全体の約9分の1となる2217平方kmに及びます。

これはシンガポールの約3倍、香港の2倍の広さです。

計画を主導するイスカンダル地域開発庁(IRDA)が掲げる

2025年の計画達成の為の全投資額の目標値は3820億マレーシアリンギット(約9.9兆円)です。

イスカンダル計画はマレーシアのSWF(政府系ファンド)
カザナ ナショナル」主導の元、2006年に開発がスタートしました。

実は最初にこの計画が持ち上がった7年前は多くの人がこの壮大な計画に懐疑的でした。

「こんな巨大な計画が本当に実現可能なのか?」

しかしながら、

懐疑派の予想に反し、計画はドラマチックに急進することになります。

2006-2010の計画第一フェーズでは
当初470億RM(マレーシアリンギット )-約1.4兆円の投資を見込んでいましたが
実際は695億RM(約2兆円)と当初の目標以上の開発投資が行われました。

現在、イスカンダル計画は第二フェーズ(2011-2015)に入っています。
この第二フェーズでの計画上の目標投資額は5年間で730億RM(2.2兆円)でした。

しかしながら、実際は予想以上のマネーが流入しています。

2011-2012年の2年間では実際には368億RM(1.1兆円)の投資が行われ、目標額の50%を2年で達成しました。(2012年CIMB銀行レポートより)

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通常、発展途上国の都市開発というのは計画通りに進行することはあまりなく、
だいたいは最初の2、3年目に計画目標値の変更を余儀なくされます。

しかし、

このイスカンダル計画はスタートから6年間、計画が挫折するどころか、

当初の予定以上に開発が加速しました。

イスカンダルでは
農業、金融サービス、石油化学、教育、医療、物流、観光、電気、電子工業、メディア産業といった様々な産業部門での開発が国内資本と外資の誘致によって行われていますが、

特に、

1.石油化学施設
2.教育施設
3.観光施設
4.住宅施設
5.金融センター施設

以上の5つがイスカンダルの開発の主たる部分となっています。

イスカンダル計画は開発プランが非常に綿密に練られており
過去5年間の計画進行状況を見ても実現の可能性が非常に高い都市計画と言えます。

そして、マレーシアは周辺の新興国に比べて
現在国民一人あたりのGDPも非常に高く、資源国としての優位性もある為
今後の経済の発展に大いに期待が持て、不動産投資家にとって魅力的な市場です。

しかし、だからといってこの「イスカンダル計画」が現在メディアで大変大きく騒がれるのは他にもっと大きな理由があるはずです。

なぜマレーシアの中でもジョホール州で展開されているイスカンダル計画にこれほど多くの投資家からの注目が集まっているのか?

一番の大きな理由は

イスカンダル計画には隣国シンガポールが大きく関わっているという点です。
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シンガポールは東南アジアで最も巨大な金融センターであり、
外貿易・投資における世界的リーダーです。

毎年米国BERIが発表する「最も高い投資収益力を持つ都市ランキング」で

16 年連続で世界2位です。
(1位はスイス)

その他、

〇ビジネスのしやすさランキング(2012年)世界1位

〇世界で最も住みやすい都市ランキング(2012年) 世界1位

と、世界経済のリーダー的存在です。

また、1人当たり名目GDPも49,270ドルと(2011年)
日本を抜いてアジア1位です。

又、シンガポールは

金融資産100万ドル(約1億円)を超える富裕世帯の割合が17.1%(2011年時点)に上っており、

富裕層が集まる国として古くから知られるスイスや香港を抑えて、
富裕層率No.1の国となっているだけでなく

資産保全額でも実は世界一1位なのです。

シンガポールは国民の2割弱が億万長者という富裕層大国なのです。

アジアの民の誰もが憧れる国、シンガポール。

実はこの国では今、地価の高騰という大きな問題がおきています。

東京23区程度の大きさしかないシンガポールの国土には518万人が住んでいます。
(内、外国人は140万人 人口密度は世界2位)

シンガポールにはHDBと呼ばれる公営住宅、
そしてプライベートコンドミニアムの2種類の集合住宅がありますが、

基本的にHDBに住めるのは市民権を持っているシンガポール人とPR(永住権保持者)です。

シンガポール人の持ち家率は90%と非常に高い数字です。
これは政府がHDB購入を全面推奨し、購入時に助成金や優遇ローンを与える為、多くの人が若いうちにHDBを購入する傾向があるからです。

そして、

日本企業や外国企業の現地駐在員、そして他国からシンガポールに移住してきている140万人はコンドミニアムに住んでいます。

シンガポール人は不動産投資が大好きです。

前述のとおり、国民の2割近くが億万長者富裕層なので当然彼らのほとんどは不動産投資に走ります。

実際、現地でシンガポール人と会話するとあちこちで不動産の話題で盛り上がっています。

シンガポールの一般的な不動産投資スタイルは自分はHDBに住み、ローンでコンドミニアムを購入し
家賃収入(インカムゲイン)もしくは転売益(キャピタルゲイン)を狙います。

現在、HDBの新規募集は抽選制となっています。

高い抽選競争率のせいで新規購入したいと思ってもなかなか簡単に買えないという状況なのです。
又、HDBは転売についての政府の規制も強くなってきています。

こうしたことからシンガポールでは投機対象として必然的にコンドミニアムが選ばれています。

しかしながら、この不動産投機熱がここ5年間で加速しました。

リーマンショック以降
シンガポールにチャイナマネーが大量に流入してきた結果、ここ5年くらいで不動産価格が一気に急騰したのです。

例えば賃貸のケースを見てみると

一般的な郊外の100㎡2LDKマンション(コンドミニアム)でも
2010年~2012年までの2年間で平均35%も値上がりしています。

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シンガポールに駐在のある日本人の方によると
2011年に3000シンガポールドルの家賃で借りた2LDKマンションが
2013年1月の更新時には4200ドルになったと非常にびっくりしていました。

2013年はアベノミクス円安の影響もあった為、なんとわずか2年で9万6千円の値上がりです!

こうなってくると
駐在員の住居費を支払っている企業はかなり苦しくなります。

こんな状態が長く続くと
在シンガポールの多国籍企業は駐在員の居住コストが安くすむ別の国への移転も考えなけければないけません。

実際、ここ数年の住宅高、コスト高からシンガポールに居住する外国人の数は減少傾向が続いています。

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また、シンガポールでは近年、外国人が国民から職を奪っているという批判から外国人排斥傾向が高まっており、

このことで与党政権への支持率が低下しています。これを受けて現在シンガポール政府は一時的に移民規制を行って外国人へのビザ発給を制限しています。

しかしながら、もしこのままの調子で外国人の締め出し、海外企業のシンガポール離れの拡大が続くと

実は一番困るのシンガポールなのです。

シンガポールには深刻な少子高齢化の問題があり、人口が減少しています。

こうなると労働力となる若者不足を補う為には外国人労働者の存在が絶対的不可欠です。

更に、シンガポールは世界有数のハブ国家です。

狭い国土、少ない人口、極端に低い食料自給率、資源ゼロというハンディキャップがあるのにもかかわらず、

税金を安くし、治安強化と美しい街づくりを行うことで外資を積極的に誘致し、観光、金融サービス産業の充実を図ってきました。

このおかげで20年間急速に発展を遂げ、今では東南アジアNo.1の経済大国を形成するに至りました。
従ってこの「外資誘致スキーム」が崩れてしまうと経済成長が止まってしまい国家が存続しなくなってしまうのです。

それでは、今よりも更にシンガポールに外国企業を誘致し、もっと経済成長させる方法はないか?

その答えが近隣マレーシアへの「衛星都市開発」と「自国産業の拡大」です。

こうしたシンガポールの思惑が
現在ビジョン2020を掲げ先進国入り目指しているマレーシアと利害関係で両者一致し、イスカンダル計画を推し進めているのです。

つまり、これがイスカンダル計画です。

イスカンダル計画とは単なるマレーシアだけの経済成長戦略の一環ではないのです。

イスカンダル計画とは見方を変えれば

東南アジアの資源大国マレーシアと東南アジア最大の経済大国シンガポールの共同都市開発計画なのです。

それでは、私達投資家にとって

イスカンダル計画開発地区の不動産に投資することに一体どんなメリットがあるのでしょうか?

イスカンダル不動産投資のメリット(続きを読む)

 

※この記事は2013年5月に書かれたものです。

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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