マレーシア、ジョホール州イスカンダル計画の開発エリアで販売されているコンドミニアムなどの不動産に実際に投資を行った場合に、

購入時からどのように全体のプロセスが進行し、最終的にいったいどの程度の投資収益が将来的に出せるのか?

もし参考になる例があったら、あなたは興味ありませんか?
それでは

出口戦略も含めたイスカンダル不動産投資のシュミレーションをストーリー仕立てにしてお話ししてみようと思います。


日本在住のサラリーマン山田さん(仮名)37歳は
2012年にリリースされたイスカンダルのウォーターフロント好立地条件にあった

占有面積128m²2LDK(ユニットバス2つ付)価格 100万RM(マレーシアリンギット)の

プレビルド物件を購入しました。

投資の出口戦略は

「物件完成後、転売先が見つかるまでインカムゲインで繋いで最後にキャピタルゲインを得る」スタイルです。

この物件がリリースされた当時の為替レートは1RM=27円だったので、

山田さんは当時の価格で100万RM=2700万円で物件の購入をしたことになります。
山田さんには80%の現地銀行ローンが下りたので、

自分の最初の物件支払額は2700万円の20%分の540万円でした。
これに仲介業者への手数料、印紙税や弁護士費用などの事務手数料など合わせた200万円を足して
合計740万円の支払いとなりました。

借入の合計金額は100万RMの80%の80万RMとなり
これに対して20年のローンが下りた為、年利4.2%の利息を含めて
月々の支払い額は4,933RMという計算になりました。

又、物件のディベロッパーはDIBSというローンスキームを提供してくれた為、

購入から竣工までの3年間はローンの利息は発生しません。

そして、この物件では建物の竣工後から銀行への返済がスタートするので2013年まで次の支払は発生しません。

ちなみに

現在のマレーシアの不動産の家賃利回りは

物件販売価格の6%くらいに相当するので、
山田さんの物件の購入時の賃貸家賃の概算は

100万RM×6% ÷ 12ヶ月= 5000RM となります。

イスカンダルの不動産は過去2010-2012までの間に
年間20%ずつ2年間で40%の値上がりが起こりました。

現在の計画の進行状況やマレーシアの経済動向、そしてシンガポールの住宅事情を見ても
今後も数年間は毎年20%ずつの不動産価格上昇が起こると言われているので

物件が完成する3年後の2015年には
物件の評価額は160万RMになると山田さんは期待しています。

もし、完成後すぐに借主が見つかれば
山田さんのインカムゲイン(家賃収入)の期待値は

160万RM×6% ÷ 12ヶ月= 8000RM

毎月8000RMとなり、利息も含めた銀行への返済は月々4,933RMなので

単純に見て、8000RM – 4,933RM = 3000RM

毎月の3000RMのキャッシュフロー収入が生まれることになります。

案の定、物件完成後、評価額は160万RMとなり、

家賃8000RMで借りてくれる人がすぐに見つかりました。
借主はヌサジャヤのバイオテックパークへの赴任が決まったインド企業の研究者の家族です。

山田さんは賃貸契約期間は後の転売のことも考えて1年更新の条件にしました。

賃貸リリース前に家具や装飾の設置に出費した費用
修繕費用、そして管理会社に支払う諸経費などを差し引いて、

年度末のインカムゲインの税金を支払ったとしても
家賃収入で得たキャッシュフロー収入をこれらに当てれば、

1年間で見れば悪くてもプラスマイナスゼロで収まりそうです。

そして、月日が流れ物件完成後から1年後の2016年になりました…

ついに山田さんの物件の買い手が見つかりました。
相手は2015年のアセアン自由貿易協定(AFTA)の関税撤廃措置後、

今や世界一のハブシティとなり物価と地価が世界一高騰してしまったシンガポールでのコンドミニム購入をあきらめて、ジョホールへの移住を決めたロシア人の3人家族でした。

売値は家具付き170万RMで商談が成立。

弁護士費用の1%とエージェントへの3%手数料の合計4%の6.8万RM
更に15%の不動産譲渡益税25.5万RMを差し引くと

残額137.7万RMで売却できたことになります。

幸い2012年にロックインピリオドが廃止されてたおかげで
ローンしていた銀行への繰り越し一括返済にはペナルティが加算されません。

又、既にインカムゲインの収入の12か月分が返済に回されていたので、
ローンの元本分の内4万RMは支払済みです。

購入時に銀行から借り入れた金額は80万RMだった為、

この時点での銀行への返済残金は

80万RM – 4万RM =  76万RM となります。

そして、売却高の137.7万RM から銀行への76万RM完済分を差し引くと

嬉しいことに61.7万RMが手元に残りました。

そして山田さんは合計で一体いくら儲かったのかを改めて計算してみることにしました。

4年前(2012年)の最初の物件購入時に使ったお金は
当時の為替レートで740万円です。物件完成後も家賃によるキャッシュフロー収入があったおかげで

その後、自分のポケットからの出費はなかったので、持ち出したお金は最初の740万円だけで済みました。

物件を購入した2012年は円高の時代だったので 1RM=27円でしたが、
2013年頭のアベノミクスを皮切りに始まった円安長期トレンドで、その後もリンギットは少しずつ上昇し続け

2016年には1RM=36円の値をつけていました。

(アジア通貨危機前に付けていた2007年6月のレートと同じくらいの数値)

先ほどの手元に残った売却益の61.7万RMを円換算してみると

2221万円でした。ここから最初の投資資金740万円を差し引くと…

なんと1481万円のプラス収益が出ていることになります!

つまり、銀行ローンを使ったレバレッジをうまく利用し、
イスカンダル計画の未来の大きな成長可能性を見越してプレビルド物件に投資したおかげで
山田さんは740万円の元手をわすか4年間で3倍の2221万円に増やすことができたのです…


以上の山田さんの例はあくまで仮想シュミレーションによるフィクションです。
これはたぶん多くの投資家が夢見るイスカンダル不動産のゴールデンロードだと思います。

しかしながら、このストーリーは実際の市況データ、現在開発されている現地プロジェクトの予定や多くの識者の予想を基に組立ているシュミレーションなので、これを必ずしも夢物語と切り捨てることはできないのではないでしょうか?

未来のことは完全には分からないので、途中予定通りうまくいかない場面も色々あることでしょう。

しかしながら、
このイスカンダルのシミュレーションのように

海外不動産投資には日本での不動産投資では考えられないような

非常に高い収益ポテンシャル(潜在的可能性)があるといえるのではないでしょうか。


※本記事は2013年の5月に執筆されています。

使用している数値は実際のデータを基に予測を立てた仮想シュミレーション数値であり、
内容のすべてを保証するものではありません。又、為替変動や金利変動、世界の経済状況によって実際の数値は変動します。

そして最後にもう一つ…

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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