それでは、イスカンダル不動産のインカムゲイン(賃貸収入)を狙った場合に想定できるリスクは何でしょうか?
これは借り手が見つからない「空き室リスク」です。
これについての対策方法は基本的にキャピタルゲインにおけるリスク対策と似ています。
基本は生活施設へのアクセスや治安のよい居住に最適な立地の物件選びです。
賃貸ターゲット層は現地又はシンガポールに赴任する外国人駐在員であったり、短期長期滞在の留学生などが挙げられます。
もし坪面積の小さいワンルームやワンベッドルームの物件購入を検討する場合は、これらは外国人の単身赴任者や学生などの限られたターゲットになるので、予めそのことを予測し、オフィス街や商業/工業施設、そして今後新しく建設されてくる大学や専門学校などの近くの物件を探しましょう。

イスカンダルの物件の中にはサービスアパートメントという部類の物件があります。
これは短期滞在者向けのホテルのようなもので、

もし継続的に滞在者は来てくれれば
通常の住居コンドミニアムよりかなり割高のインカムゲインを得ることができます。

 

しかしながら、うまくマーケティングができないと

空き室状態がずっと続く可能性もあるので注意が必要です。

さて、それではちょっと前の章のキャピタルゲインの話に戻りますが、キャピタルゲイン狙いでイスカンダルのコンドミニアムを購入する人も実はインカムゲイン(賃貸収入)の部分も考えておく必要があります。
なぜなら、マレーシアのプレビルド物件は完成した月からすぐに物件を売りに出すことはできないからです。
通常コンドミニアムの場合は物件の引き渡しが行われるのは「竣工」から2~3か月後です。

そして、たとえすぐに売り先が見つかったとしても、弁護士手続きや所有権の移転登記手続きなどで更にそこから数か月くらいかかるケースが多いので、もし銀行ローンで物件を購入している場合は最低半年分の支払(銀行への返済)は自分がしなくてはなりません。
当然ローン利息の分も払うことになるので、転売先が見つかるのに時間がかかればかかる程、払った利息の分だけ売却時の収益は少なくなります。
従って、転売先が見つかるまで物件を賃貸に出すことができれば、銀行へのローン返済分を家賃収入から賄えるので大きなリスクヘッジにもなります。また、たとえ既に賃貸居住者がいたとしても物件の売却は可能です。

こうしたことから、転売目的での物件購入であっても

賃貸も考慮した出口戦略を考えておいた方が良いのです。

もう一点注意すべきことは、部屋の家具についてです。

日本では家主は基本的に空っぽの部屋を貸し出して
借主が自分で家具を用意することが常識ですが、マレーシアを始めとする海外では賃貸物件は家具付きでの貸し出しが一般的です。
むしろ、家具無しだと借り手が見つからないケースが多いので、
部屋のオーナーは家具、冷蔵庫、洗濯機、ベッドなど生活に最低限必要なものはすべて用意しておく心構えが必要です。特に重要なのがエアコンです。マレーシアは一年中高温多湿の熱帯雨林気候なのでエアコンはすべての部屋において必需品となります。

また内装も重要です。何も無い白塗りの味気無い壁だけよりは若干の装飾やカーテン、シャンデリアなどが付いていた方が借主を探す際に有利です。そして、もし希望の内装工事をしたい場合には現地の内装業者を探さなくてはいけません。

イスカンダルでリリースされるプレビルド物件には、家具、家電、エアコン、内装も全部ないし一部購入価格に含まれている場合も多いです。
物件選びの際には

・家具や家電は何がどの程度含まれているのか?
・内装はどの程度行ってもらえるのか?
・エアコンは何台設置されるのか?

これらは非常に重要なポイントになります。

例え安い価格で物件購入ができたとしても「家具無し」「内装無し」「エアコン無し」だった場合は
後々、これらの出費が出る可能性があるので、それを踏まえて物件賃貸時にどのくらいの出費分が何ヶ月で回収できるのかを事前に計算し、物件契約前に必ずチェックするようにしましょう。

それでは、

最後のリスク、 4.物件管理上のトラブルリスクについてお話しします。

 

そして最後にもう一つ…

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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