イスカンダルのプレビルド物件購入では物件完成後に大きな値上がりが期待できる為、
転売によるキャピタルゲインを狙った投資が可能です。

しかしながら投資には当然リスクもあります。

「TVで特集していたマレーシア不動産に興味を持ち、ちょっと見学のつもりで業者主催のツアーに参加。生の現地の様子を肌で感じて次第にマレーシアへの不動産投資をしたくなり、業者が薦めるの1600万円のワンベットルームマンションを現地で80%の銀行ローンを組んで購入。初めての海外物件購入の慣れない手続きを行い、月日を数えて3年間待ち続けた結果ついに完成した私のコンドミニアム物件。調べてみると周辺地域の市場価格も思った以上に値上がりし、完成プレミアムのボーナス分を上乗せすると私のマンションの評価額は購入時より50%増しの2400万円です。ローン金利やかかった諸経費を計差し引いても今転売すれば500万円の利益が出そうです。さっそく現地で日本語の分かる転売業者に依頼。

しかし…3か月、半年、1年と待ってもなかなか買い手が出てきません。業者に問い合わせてみても今探している最中の返答しか返ってきません。

やがて購入してから5年の月日が経過しました。自分は妻と子供二人と東京に住んでおり、マレーシアに移住する予定も今は特にありません。ローンは25年間で組んでいるので部屋は空っぽでも利息も含めた毎月の支払は行わなければいけません。あと20年もローンが残っています。こんなはずじゃなかったのに…」

これはマレーシアのある不動産物件を購入したAさん(仮)という人に起こるかもしれない悲劇の仮想シュミレーションです。
今、マレーシア不動産は日本の投資家の目を引き付けており、実際に多くの日本人の方が現地で物件を購入しています。
マレーシアは将来的に大きな経済成長が見込める国であり、海外投資先としてこの国を選択することは決して間違っていません。
更に、シンガポールに隣接するジョホール州で行われているイスカンダル計画は非常に将来が期待できる都市計画であり、この地に今から不動産投資をすることは一攫千金の大きなチャンスと言えます。

しかしながら、マレーシアであればどこでもよい、イスカンダルであればどこでもよいということは決してありません。

不動産投資において重要なのは物件の立地条件です。

もし、イスカンダルでキャピタルゲインを狙った不動産投資を行うのであれば、
投資の出口戦略のシュミレーションも綿密に立てた上で物件選びをする必要があります。

そして出口において一番最初に知るべきことは、あなたが購入したマレーシアの物件を次に購入する二次購入者はいったいどんな人なのかということです。

考えられるのは大きく分けて以下の2種類の人です。

1.投資目的で購入する人。

2.実際にそこに住む人。

まず「1.投資目的で購入する人」についてですが、ここに過度な期待をするのは要注意です。
日本で投資マンションといえば中古又は新古の物件購入し、賃貸収入を得るというスタイルですが、
このモデルで現在日本で「大家さん」として成功できている人達が多く存在するのは日本には「ゼロ金利」という恩恵があるからです。
マレーシアの政策金利は現在6%程であり、銀行ローン金利は平均4.5%程度と決して低いとは言えない数字です。マレーシア不動産の銀行ローンでは固定金利か変動金利かを最初に選ぶことができますが、将来金利が上がるか下がるかということは誰にも分からないので、投資家は少なくても現在の4.5%のローン金利という数字は常に念頭においておく必要があります。

既に現在より将来高値になっていると予想される完成物件を、「1.投資目的で購入する人」は必然的に利益が出せる物件選びに対してかなりシビアになる為、別の投資家への転売に出口の焦点を絞ってしまうと完成物件の転売競争率はかなり高くなるということを理解すべきです。

次に「2.実際にそこに住む人」ですが、転売先として一番有力なのが実はこの人たちです。
居住者は投資収益はあまり考えていないので物件を選ぶ際には「居住に適した物件」かどうかを重要視します。

それでは、現在イスカンダルで販売されている投資物件に将来住むのは一体どんな人達なのでしょうか?

真っ先に思いつくのは「マレーシア人」かもしれませんが、これはあまり考えない方が良いです。
確かに現在のマレーシアの国民一人当たりのGDPは10,578ドルと他の東南アジア新興国と比較しても突出して高い数値ですが、今から数年でこれが3倍、5倍になるかと言えば、ここにあまり期待はできません。
今売り出されている高級コンドミニアムに住めるのはマレーシア人だったら富裕層のみと考えるべきです。
また、イスカンダル計画では中間所得層向けの公共住宅開発も計画の大きな柱となっている為、
現地マレーシアの中間所得者のほとんどはこの先公営団地に住むことになることでしょう。
従って、コンドミニアム物件を購入するのは「マレーシア人富裕層」と「外国人」ということになります。

では、具体的に「外国人」にはどの国のどういった人種の人が住むのかという部分に迫ってみましょう。
一番の候補として真っ先に思い浮かぶのが、イスカンダルであれば「シンガポール人」です。

現在のイスカンダル全体の物件購入者でシンガポール人が占める割合は国別で見ると一番多いと言われています。しかしながら、彼らのほとんどは居住目的ではなく投資目的でプレビルド物件の購入をしているのです。
時々ネット情報で「数年後にはジョホール州へシンガポール人が一斉移住」ということを言っている人がいますが、このビジョンは実は現実的ではありません。
確かにシンガポールの都会の喧騒から離れて牧歌的でリゾートの雰囲気が漂うジョホール、イスカンダルへ移住する人も少なからずいるでしょう。そしてイスカンダルでは教育施設の開発が急ピッチに進んでおり、教育熱心なシンガポール人がわが子を欧米の私立校に通わせる為にジョホールに移り住むというパターンも考えられるでしょう。

しかしながら、基本的にシンガポールにはHDBという強固な公営住宅システムがある為、シンガポール人の中間所得層がジョホール州に集団で移住するということは正直考えにくいです。そればかりか、シンガポールは現在少子高齢化による人口減少が起こっているので、現在のHDBの供給量で当分の間は中間所得層向け住宅の供給が十分が賄えてる状態なのです。

そうなると一番候補として考えられるのは現在シンガポールや周辺アジア諸国で居住用にコンドミニアムを購入している他の外国人の層です。
特に日本も含めて欧米、オーストラリアなど新興国より外貨が強い先進国の人達にとっては、中間所得層でも購入できる一年中温暖な東南アジアの格安高級コンドミニアムは海外移住やセミリタイアの場所として常に魅力を集めています。
かつてはシンガポールがその最有力候補でしたが、もはやシンガポールは先進国でもかなりの富裕層でなければコンドミニアムの購入ができない程価格が上昇しました。

そして、この外国人達にシンガポールに代わる候補として将来注目されているのがイスカンダルの高級コンドミニアムです。
東南アジアの中心大都市のシンガポールまで車でわずか15分程度で行ける好立地で価格はシンガポールの3分の1以下というイスカンダルの物件は、実際シンガポール在住の外国人の間でもかなり話題になってきており、彼らは今後の動向を注視しています。
居住目的の購入者が求めるのは「暮らしの快適さ」そして「一生住める家」です。
従って彼らが今からプレビルド物件を購入することはあまりありません。実際に完成した現物を見てから購入を決める人が大半を占めます。

つまり、総括するとイスカンダルのキャピタルゲイン不動産投資では
「居住目的の外国人」を転売先として考えて物件を選ぶことが最も安全な出口戦略です。

そうすると坪面積の小さいワンルームやワンベットルームは家族連れや夫婦世帯には不向きということになります。
逆に、学校や病院、ショッピングセンターなどの周辺生活施設が近いという立地であれば当然のことながら好条件として働きます。

また、もしキャピタルゲイン一点に的を絞るのならば、土地付戸建への投資というのも十分検討の余地があります。なぜなら、マレーシアは周辺アジア諸国の中で外国人にとって唯一土地の購入が可能な国だからです。
そして、外国人にとっては「治安」という部分がかなり重要な要素となるので、
特に現在治安があまり良くないと言われるジョホールバル市内の物件を選ぶ際には現地の治安状況を入念にチェックしてから物件購入すべきです。

これらのポイントをしっかり抑えて最適な物件を選べは冒頭のAさんのような失敗をすることは十分回避できることでしょう。

それでは次のリスク、

賃貸時の空き室リスクについてお話してみます。

 

そして最後にもう一つ…

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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