まず、「1-開発物件が完成しないリスク」についてですが、

現在イスカンダルで購入できる物件のほとんどはプレビルド物件、つまり開発物件です。言い換えると、購入時に物件のほとんどは完成していないどころか、工事の着工もしていません。イスカンダルの投資家達は2-3年後に完成する物件のオーナーになる権利を先に購入するわけです。これは我々日本人から見るとちょっと考えがたいかもしれませんが、プレビルド販売は特に新興国においては一般的な不動産販売方法です。

まだそこに存在していないものに投資をするというのは大きなリスクにも思えますが、見方を考えると、まだ完成されていないからこそ通常価格より安い価格で物件が購入できるということになります。

これをリスキーなギャンブルと考える人もいるかもしれませんが、先行投資というのは投資の世界ではごく普通の考えです。例えばベンチャー企業への長期株式投資をする投資家達は投資先の会社がまだ小さい無名のうちに株を取得します。投資先の会社の業績が上がり将来上場することにでもなれば最初に大きく投資した人達は大儲けです。

「もしセブンイレブンやソフトバンクの株を会社が大きくなるもっと前に買っておけば、今頃億万長者だったのに・・・」そのように考える投資家達はきっと少ないないことでしょう。

要は既に誰でも知っている完成された銘柄や会社に投資しても、既に遅いのです。将来の成長を予測し、まだみんなが知らないうちに先手を打って投資するからこそ大きなリターン収益が得られるのです。

さて、イスカンダル不動産の話に戻ります。

プレビルド物件は単純に考えても物件が完成に近づくにつれて評価価値は値上がりすると予想されるので、完成時には最初にリスクを取った分ボーナスで購入時より高い価格で物件を転売しキャピタルゲインを狙うことが可能になります。

また、イスカンダル計画が進むエリアでは現状においても市場の不動産平均価格は微小ながらも毎日値上がりしており、今後5年間で25%から40%の値上がりが起こるとも言われているので、市場価格の値上がり+完成ボーナスの2つの収益を見込んで先行投資をすることができます。

そこで、一番重要になってくるのが購入した物件が完成するか否かです。万が一購入した物件が完成しなかったら大損してしまう致命的な一大事となります。

「購入した物件が完成しないなんて、そんなバカな…」

このように思う人はきっと多いかもしれませんが、投資に100%という言葉はありません。

特に新興国への投資においてはこういったリスクもあり得ることなのだということをまず最初に理解すべきです。

このリスクを回避する為には物件の開発を手掛けているディベロッパー(開発会社)についてよく知ることが重要です。言い換えると物件選びの第一段階は「ディベロッパー選び」からスタートするべきです。

例えば、イスカンダル計画の主力ディベロッパーでヌサジャヤ地区の開発の多くを手掛けているUEMランドはマレーシア政府系ファンド「カザナ・ナショナル」の100%子会社です。つまり政府自身が開発を手掛けている直接案件ということになります。従ってUEMランドが手掛けるプロジェクトは、ほぼ失敗する確率は皆無と考えて妥当でしょう。こうしたことからUEMランドが手掛ける物件は他のディベロッパーの物件よりも割高です。2012年末にリリースされたプテリハーバーティーガ(Teega)は1スクエアフィート単価が850ドル-1000ドルと異常に高かったのは、立地条件もさることながら、「UEMランド」というブランドの安全性の面が価格に影響しています。

それでは、UEMランド以外のディベロッパーはダメなのかと言えば、決してそんなことはありません。SP Setia や Mah SingグループWCTランドなど過去に多数の不動産開発の実績のあるマレーシア国内大手ディベロッパーに加えて、最近ではSunway(サンウェイ)CapitaLand(キャピタランド)といったシンガポールの最大手ディベロッパーもイスカンダルでの不動産開発に参入開始している為、こうしたディベロッパーが手掛ける物件開発も手堅い案件と評価して大丈夫でしょう。

逆に注意すべきなのは、初めて聞く名前のディベロッパーであったり、その会社の資本体系が不明瞭な場合です。

新参のディベロッパーが手掛ける物件は他のメジャーなディベロッパーのものよりも販売価格が当然安く設定されている為(知名度が無い分安くしないと売れないから)、同一エリア内での他のディベロッパー物件と価格の比較をしてみることが重要です。

マレーシアは確かに将来が有望な国であり、イスカンダル計画は投資ポテンシャルの非常に高い都市計画ですが、

「他の物件より安いから買い」という安直な考えだけでイスカンダル物件選びをしてしまうことは絶対に避けるべきです。安いものには裏があると肝に銘じておきましょう。

>> 2.転売先が見つからないリスク

そして最後にもう一つ…

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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