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このブログのサブテーマの一つにもなっている海外不動産投資。

今回はイスカンダル計画開発地区の不動産について考察してみます。

2006年から現在まで着々と計画が進行し、将来の大きな発展が期待されているジョホール州の「イスカンダル計画」。
この大規模な都市開発計画は中国の「深セン」の開発パターンに似ていると言わることがあります。
米Apple社のスマートフォン「iPhone」の主力工場Foxconn(フォックスコン)の拠点して有名な経済特区の深セン市は今から30年前は何も無い原野でした。

しかし、香港の衛星都市として1980年から開発がスタートし、現在では人口1,447万人の世界都市に成長しました。

この深センの成長に大きく貢献したのが、すぐ隣にあった世界最大金融センター「香港」の存在です。

この「深セン」と「香港」の相互関係による成功事例は
現在の「イスカンダル」と「シンガポール」の相互関係に非常に良く似たパターンと言われています。

2013年に発行されたマレーシア最大手銀行「CIMB」の銀行レポートでは
イスカンダル計画が将来成功する理由として以下の10個を挙げています。

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■イスカンダル計画が成功する10の理由


1.それは国内でもっとも優れた頭脳を持つマレーシア政府ファンド、カザナ・ナショナルによって計画され、計画の成功は彼らにとって特別の関心事である。

2.シンガポールとマレーシアの共同政府委員会を通じて既に両国の政府首脳陣による株式の買入りある。

3.開発エリアはシンガポール隣接の対岸にあり、シンガポールでは現在物価の高騰が起こっており、そして重要なアジアの国々である中国、インドそして中東諸国から飛行機で8時間以内という立地条件にある。

4.現在マレーシアとシンガポールの政治的友好関係は過去最高というレベルまで良好になっている。

5.レゴランドやプテリハーバーのテーマパークといったプロジェクトの促進材料が既に完成し、イスカンダル計画が目に見える形で現実化してきている。

6.ジョホールプレミアアウトレット、教育施設、 パインウッドスタジオといった他のプロジェクトの既にいくつかは完成、又は完成間近に迫っている。
7.モーターシティ、チャイナモール、アセンダス工業団地、 ダンガベイ、デサルリゾート、Pengerangなど とても多くのプロジェクトが同時進行し、イスカンダル計画を促進させる好材料となっている。

8.新しい高速道路の完成、LRTやMRTといった鉄道網の建設、シンガポールとマレーシアを結ぶフェリーや地下鉄といったインフラ整備により両国のアクセスが著しく便利になってきている。

9.UEM Land、United Malayan、WCT、SP Setia等の開発会社の物件プレセールが大成功を収め、このことが他の開発会社のイスカンダル計画への参入の関心を集めている。

10.治安と警備の強化計画やシンガポール人のフリーアクセスゾーン設営等のソフト面が留意されていてこのことがイスカンダル計画の魅力を高めている。

※以上、CIMB銀行2013年3月18日発行レポートより抜粋意訳

このような資料からも「イスカンダル計画」は今後も着実に成功に向けて進行してゆくと期待できます。

それでは、これから世界的な大都市が形成される可能性の非常に高い地域において、我々個人投資家にとってのチャンスは一体何か?

その一つが「不動産投資」です。

不動産とは周辺地域の発展に合わせて価格が上昇するのが当たり前です。

周辺地域の経済が発展すれば職の供給が生まれ、その結果人口が増加します。そして生活サービスが充実することで、その地域への人々の移住が発生します。

結果「住宅」の需要が高まり、不動産価格が値上がるわけです。

従って、今後大都市に発展していくイスカンダルの不動産では値上がりと周辺人口の増加を期待して

インカムゲイン
キャピタルゲイン

以上の2つの収益モデルを見込んだ投資が行われています。

ただし、ここで投資家にとって重要となるのは

将来値上がりが見込める不動産に対して「いつ」投資をするのかという「投資のタイミング」です。

2012年頃からインターネット情報やTVメディアで「イスカンダル計画」がたびたび取り上げられるようになり、様々な人が様々な意見を発言するようになりました。

「イスカンダル計画は失敗する可能性が高いから不動産投資はやめた方がいい」

「イスカンダルの不動産は既にバブルだから危険だ」

こんな意見も聞こえるようになってきましたが、果たして彼らの話は本当なのでしょうか?

まずはデータを見てみましょう。

以下はマレーシア不動産の住宅指標の推移です。

上記のデータを見ると、イスカンダル計画が行われているジョホール州の住宅指標は
2011年までマレーシア全体平均値よりまだ下の方を推移しており、首都クアラルンプールの半分以下の数値です。
このデータを見てもイスカンダルの不動産にはまだまだ伸びシロがあると見てとれます。

また、2013年現在イスカンダルのコンドミニアムの平均価格はシンガポールの郊外都市の価格はまだ3分の1以下であり、土地付戸建の価格に至ってはシンガポールの戸建最低価格の9分の1以下です。(シンガポールでは外国人による土地所有権は認められていない)

イスカンダルはシンガポールの衛星都市という位置付けとして考えると、シンガポールの不動産価格よりまだ格段に安いイスカンダルの不動産は、今後当地への人口流入による価格の上昇は十分期待できるといえます。

確かに2012年にリリースされたプテリハーバーの一部の富裕層向け超高級物件の中には1スクエアフィートあたりの単価1000RMという突出した高額物件も出てきたことは事実であり、こうした物件の登場がバブルの懸念を引き起こしていると思われます。

しかしながら、我々投資家が着目すべき点はイスカンダル計画は単なる住宅地の開発事業ではないということです。
イスカンダル計画の主たる部分は「産業の拡大」と「経済都市の構築」であり、予定されているほとんどの事業プロジェクトはまだこれから開発がスタートしてゆく段階です。言い換えると、現在のイスカンダルは基礎インフラの構築が終了した段階であり、現地には道路とまっさらの用地ばかりしか存在していない状態です。

今後の10年間にこの場所に数多くの工場、商業ビル、教育施設が建設されていくことを考えると、不動産価格が本格的に上昇し始めるのは現物のプロジェクトがもっと目に見える状態で完成してきてからと考えるの自然ではないでしょうか?

従って、10年単位で見ればイスカンダルの不動産の平均価格は今後も上昇していくと私は考えています。

本当にバブルなのかどうかを問うべきは都市開発が完了した段階で持ち出す論議であり、これから街が構築されていくまだ何も存在していない場所でバブル崩壊を騒ぐのは適切な論議では無い気がします。

しかしながら、去年1年間にイスカンダルの物件の平均価格は予想以上に上昇したので、今年は急激な価格上昇を鎮静化させる為にマレーシア政府が何かしらの規制を出して市場介入する可能性があります。

中長期的に見れば価格は上がっていくでしょうが、
一旦どこかのポイントで今の価格上昇が緩まるか、もしくは一時的に下げる時期が来るかもしれません。

又、今年2014年は中国バブルの崩壊も懸念されている為、

万が一そうなった場合、シンガポール経由で華僑マネーが多く流れ込んでいるマレーシアの不動産市場への影響は避けれれないでしょう。

従って、今年2014年のイスカンダル不動産はあせらず動向を注視しながら投資の機会を狙っていく方が賢明かもしれません。

そして最後にもう一つ…

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池田秀樹さんの投稿 2016年7月11日

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